1.基于工程质量的房地产工程造价的控制对策
1.1决策阶段的工程造价控制
在工程造价的决策阶段要做好各项资料的收集工作,保证资料的翔实和准确,了解一7程所在地的地质、气候情况,水电、道路、管网、通讯、网络情况,材料设备的价格,材料的采购地点,相关的在建的或已建成的类似工程的情况等,保证进行经济评价的资料更为丰富、准确和项目投资预算工作的开展更为顺利。进行市场研究,综合市场因素、不确定因素等,对多个方案进行分析,做好方案的优化工作,用动态分析方法对多个方案从技术方面和经济效益方面进行比较,从优选择,最大限度的降低卜程造价,节约投资。
1.2设计阶段的工程造价控制
积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方案,将主体结构、配套设施、景观绿化等放在一起进行招标,促进设计在项目整体布局、建筑造型、使用功能等方面开拓创新,积极采用新技术、新设备、新工艺、新材料等,推进新成果在工程设讨一中的应用,加大项目的科技含量。择优选择设计单位,加强对项目设计质量的监督,对设计图纸要严格审查,规范设计的概算方法,保证设计概算方法符合标准定额造价管理部门的审定标准〔开展限额设计,健全设计工作的奖惩制和责任制,做到有效的控制工程造价。设计人员要熟悉掌握工程的预算定额和费用定额,熟悉工程有关材料的预算价格,依据项目的投资估算,控制施工图设计及工程概算。
1.3招标阶段的工程造价控制
在工程招投标中,包含材料设备和施工两个方面,通过此途径来选择施工单位和供应商,在招标阶段的成本控制,应注意几点问题。(l)招标工作要坚持公平、公正、公开、诚实的原则,在招标前应严格对施工单位资质进行审查和实地考察,加强对招投标的监督。(2)要不断提高标的质量和评标人员的业务水平,防止出现压标和低价抢标的现象,禁制招标人要求施工企业压价让利、垫资施工等(3)要做好招标文件的编制工作,造价管理人员要收集各种有价值的相关资料,对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、评估等,要特别留意和研磨招标文件中涉及到的费用条款,以利于日后的造价控制。(4)评标时应在合理价格中标的基础l探寸标进行综合的评定,充分考虑投标方的信誉、施工技术、施工团队的素质和能力、施工业绩等,选择一家既能降低工程成本,又能保证施工质量的单位。
1.4施工阶段的工程造价控制(l)现如今,施工行业里普遍存在的一种现象是施工单位采取低价中标和索赔的方式承揽工程,这就要求抓好施工合同管理,减少工程索赔。造价管理人员要严格控制现场签证管理,同时做到事前控制,主动监控,从设计功能、经济实用、外部美观等角度确定是否要进行设计方案的变更,从而使投资方始终处于可控制的状态之下,减少不必要的工程费用开支,保证工程造价控制目标的实现。(2)材料价格是影响工程成本的重要因素,严格控制材料价格能够有效的降低工程造价。同时也要严把质量关,加强对材料采购工作的监督管理,控制材料的价格,在保证材料质量的基础上,力争将材料价格控制在最低水平。(3)在保证工程质量的前提下,在技术层面上有效的控制工程造价。要对重要的施工技术方案进行对比论证,结合当下行业的发展和工程的实际情况,选择出最为合理的方案,实现资源的合理配置,达到降低工程造价的目的。
1.5竣工验收阶段的工程造价控制
竣工验收阶段的工程造价控制是最后一个阶段,由于工程洽商存在着很多漏洞,实际量与上报量差值很大,因此,在这个阶段,要严格按照相关规定进行结算,同时提高造价人员的工作责任心,使其本着负责、实事求是的原则进行造价工作。
2.结语
总之,房地产工程造价的有效控制应贯穿于整个项目工程,这对于保证项目工程的质量、控制房地产工程的造价有着积极地影响。房地产工程造价需要各个专业人士在岗位上亲力亲为,时刻以严谨的态度提醒自己跟上时代的脚步。房地产工程造价的控制是关系到国计民生的大事,做好这项工作,有利于让每种资源发挥其最大的价值,有利于企业经济效益和社会效益双收世界经济期刊,对稳定房产、改善民生、促进国民经济的繁荣发展具有深远的影响。
作者：郑国晖 单位：宁德市房地产交易管理所