房地产企业强化资金管理的思路

摘要：房地产企业除了土地之外，资金是其最为重要的资源。当前，国家房地产限购政策调控严格，金融机构地产限贷趋紧，给房地产行业的发展带来了一些不利因素。房地产企业应当强化资金管理、提高资金利用效率来克服资金方面的问题，保持房地产企业可持续、健康的发展下去。本文对房地产企业资金管理的重要性进行了阐述，分析了房地产企业资金管理的现状，提出了强化房地产企业资金管理的思路，希望对提高房地产企业的资金管理水平有所帮助。

关键词：房地产企业；资金管理；强化

房地产企业的行业关联度较高，能够带动其他行业经济的发展，是我国国民经济的重要产业，对国民经济的发展具有推动性作用。房地产行业经过近几年的迅猛发展，房价高涨已经影响到了国计民生，成为国家宏观调控和供给侧改革的重点行业之一。特别是近段时间国家限购政策的出台和宏观调控的影响下，资金供应量趋紧，房产销售量有所回落，房地产企业面临资金面紧张的局面已经逐渐出现。强化资金管理，提高资金使用效率，合理控制资金风险，是目前房地产企业相关人员需要重视的课题之一。

一、房地产企业资金管理的重要性

（一）加强资金管理能有效地提高企业管理水平

资金管理是房地产企业管理活动中重要的管理对象，在企业财务管理中处于重要的地位。资金管理贯穿于房地产企业从获取土地资源到开发整个项目到销售回款等的整个过程。在企业管理目标方面资金管理与之是一致的，资金管理是企业管理的重要部分，资金管理的好坏直接和间接的影响企业管理水平的提高。

（二）加强资金管理能有效地防范企业资金风险

财务资金风险的发生一般表现在企业不能偿还到期债务或者实际资金收支情况偏离资金收支预算而产生的支付问题。所以，加强开发项目中的资金管理，编制的资金收支计划要结合企业项目运营的实际情况，对于企业资金风险防范，提前发现并及时处理支付资金的问题是非常重要的。

（三）加强资金管理能确保企业持续健康发展

房地产企业的健康持续发展需要资金的良性运转，在房地产企业建设中更离不开资金的支持。所以，房地产企业要想持续健康的长远发展下去，很有必要规范其资金管理，提高资金的运用效率，增加企业的经济效益，合理规划企业的发展路线。

二、房地产企业资金管理的现状

当前形势下，资金短缺问题正在困扰着房地产企业的发展，由于一些房地产企业的资金管理水平不高，在一些房地产企业资金管理方面存在一些漏洞，在房地产企业的风险管控、制度依托、运行机制等方面还存在着这样或那样的问题需要及时解决。

（一）资金的风险管控体系不健全

在一些中小型的房地产企业中，因自身资金实力不足，财务杠杆较大，资本金不足和高负债率给其带来不小的风险。造成这种情况主要有以下一些原因：一是资金管理风险意识淡薄，在高风险和高回报的房地产利益刺激下，进行一些非理性的投资，很容易比较冲动的进行投资，如果占用资金过多，不能及时销售回款，资金链断裂的局面将会不可避免；二是缺少相应管控风险的机制。一些房地产企业没有设立专门的风控部门，控制风险的责任欠明确，当资金风险到来时不能及时的采取有效的措施进行处理和化解。

（二）资金的制度建设有待完善

一些房地产企业将大量的时间用在业务扩张上面，在管理资金的制度建设方面用时较少。缺少相应的预算资金管理制度，没有明确相应的资金管理责任，监督控制资金使用情况缺位，这样很可能会造成资金运营出现问题，使企业出现资金短缺问题，影响健康发展。

（三）资金的融资渠道过于单一

当前，因我国缺少完善的资本市场运营体制，一些监管部门对房地产企业设置较高的融资条件，大多数房地产企业很难通过募集债券和股票发行的方式来筹集资金。很多房地产企业为了更好的发展不得不采取向银行贷款的方式来筹集资金来维持企业运营，但是，随着国家的宏观调控，银行限贷政策收紧，银行贷款的渠道对于中小房地产企业来说也会越来越困难。

（四）资金的管理模式有待改进

一些房地产企业具有多个开发项目，对每个开发项目成立了公司，有的还成立了分公司或者下设多个项目及子公司等。在各个分子公司及项目中开设单一或多个银行账户，这样一来就增加了银行账户数量，造成资金管理繁杂。一方面，造成不能准确、及时的收集和掌握资金的流量和存量信息，难以动态管理资金；另一方面，也会因过于分散的资金管理带来资金使用效率低的问题。

（五）资金的计划管理难以合理执行

随着近些年来房地产企业的快速发展，资金收支管理计划的重要性被很多房地产企业重视起来，经过有预算的科学安排资金，企业资金使用效率明显提高。然而，在实际执行过程过，自己计划的上报到审批还存在着一些不足之处。一是资金使用计划的上报内容不实，合理性和必要性欠缺。部分单位和部分为了保守的申请使用资金，避免被上级资金审批部门压缩掉一些资金支付款项，将可付可不付的资金列入资金支付计划一并上报；二是主管资金的审批部门由于资金来源有限，没有经过深入的调查研究，主观性地削减下属单位或各部门报来资金计划的合理需求，造成资金计划安排的不合理。

三、强化房地产企业资金管理的思路

（一）加强投资项目可行性研究

房地产项目投资决策失误会给企业造成严重的经济损失，因此，必须加强对投资项目的可行性调查论证，关注行业的发展周期，项目的评审要做到科学化、专业化，重点对项目的投资目标、规模、方式、资金来源、风险和收益等进行客观的评价。企业应将资金管理提前到项目可行性研究阶段，通过对项目的开发规模和技术经济指标分析，客观地确定投资成本和资金的使用量。然后依据项目开发每个阶段资金需求量进行资金筹划，提前做好资金的安排，以最合理的资金成本确保项目开发的顺利进行。

（二）合理安排资金使用计划

一是要详细的了解资金实际需求情况。审批资金的部门要根据单位全面预算，要求上报资金预算单位在上报资金需求计划时，一并将后两个月的资金预测情况进行上报，以此来详细的了解资金实际需求情况，统筹计划合理的安排资金；二是要构建多层次的资金管理体系。有条件的情况下可以在下级单位与集团的相关部门设立资金预算岗位，也可以由管理合同的人员兼任，因为其了解合同执行情况，有利于合理审核资金的使用计划。三是彻底查清资金使用单位或部门的对外往来情况。对于应收往来该收的要督促收款，增加公司的货币供应量。对于超期未付的往来，要组织资金予以支付，避免产生负面影响和信用危机。

（三）建立风险管控体系

首先，强化资金管理的风险意识。强调资金投入项目开发的风险可控性，对资金的流向与控制进行跟踪管理，合理规避运营中的资金风险；其次，健全房地产企业的风险管理机构。通过明确管理责任，收集来自各方面的风险信息数据，对信用风险、市场风险、操作风险和流动性风险进行识别和控制；然后，建立风险管理的指标体系。利用公司内部财务报表的数据信息、行业和政府有关部门公布的信息资料，再加上企业自身进行的市场调查，逐步构建企业资金风险管控的指标体系；最后，加强内部监督检查，采取日常监督检查和专项监督检查相结合方式，定期、不定期对资金的筹集、使用和回收情况进行检查。

（四）规范资金管理制度建设

房地产企业要从实际工作流程出发，制定切实可行的资金管理制度，规范企业内部人员的行为，保障资金良性运转。要建立和完善资金的预算管理制度，资金实行预算管理，按资金计划使用资金，按照规定的权限和制度办理资金业务。为提高制度的执行力，还需要将制度的执行情况纳入公司的考核体系，进行绩效考核。通过不断总结经验，使资金管理的制度日趋完善。

（五）拓宽融资渠道

随着我国市场经济的不断完善，房地产企业的融资渠道也逐步由间接融资向直接融资转变。目前，房地产资金主要依靠银行借贷的情况将有所改变，逐步走向股权融资、债权融资、投资基金、证券和信托等多种形式。另外，对于中小型房地产企业还可以进行联合开发，共担风险，利润分成，通过融资手段的综合利用，提高企业的融资能力。

参考文献：

[1]黑龙江职称温世玲.新形势下房地产企业资金管理困境及对策[J].行政事业资产和财务，2016（07）.

[2]陈芸.试论基于行业特征的房地产企业资金管理[J].中国总会计师，2015（07）.

[3]陆勇.浅谈房地产企业资金管理存在的问题与对策[J].财务与管理，2015（11）.

作者：崔存金

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